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认清房市规律摆脱不理性期待

发布时间:2019-08-16 19:17:51

  近期房市不景气,购房者盼望的房市崩盘,房价暴跌却始终没有来临。要讨论房价会不会跌,会跌到哪,需要梳理这些年房价上涨的原因。

  看房价涨跌,要看城镇住房制度改革是否继续。就像股改带来大牛市一样,房改把所有需求都推向了市场,主要是城市原居民的改善需求推高房价。

  与股改“大跃进”不同,渐进式推进的房改远未结束。北京大部分住房仍是央产房,中国大部分城市,居民仍是以公房为主要居住形式。2008年以来,各地的住房建设规划把重点落在住房保障体系的建立,这是必要的。要注意的是,住房保障如果脱离了住房市场化的大前提,资金靠财政是不可能解决的。因此,渐进式的房价仍会对房地产市场有推动作用。

  事实上,2007年以来,各城市房价涨跌具有明显的规律:高端服务业聚集的城市,外来人口稳定,房价稳步上涨;制造业聚集城市,外来人口进出受宏观经济影响,短期波动的风险大。

  上海户籍人口1 00多万,外来人口500多万,高端服务业从业者较多,一般采取自住购房,需求比较平稳;北京、南京、杭州等城市都属于这一类。珠三角外来人口多,需要租赁住房的比例较大,需要有投资者购置多套房用于出租,房价短期波动大。长三角城市中,苏州外来人口650万,无锡260万,常州200万,都接近1/2,近来房价调整明显。

  据一些研究报告预测,到2025年中国的城市人口比例会接近甚至超过70%,城区总人口超过10亿。而且再有像北京、深圳、上海这样的特大型城市,有可能会达到 000万以上。中国人口结构城市化,可能还会分几个阶段,一个是从乡村到城市,第二个阶段是从市区到郊区的人口密度均衡化。

  中心城区的区位定位一般是商务中心区和高级商业区,现代服务业聚集,单位面积土地产出值较高。然而,这一区域居住着大量常住人口,这严重制约了中心城区的功能提升。这种城市区位功能结构与人口空间分布结构的非对称状态,既限制了中心城区功能和郊区制造业基地功能的充分发挥,对产业结构转换、城市功能提升及城市经济社会发展形成了严重制约。实现人口密度的均衡化过程中,必然会产生巨大的住房需求。

  指望房市崩盘从而达到某些目的是不太可能成功的。房地产泡沫在一些国家和地区的确引起了金融危机,可是,从来没有一个国家和地区,在金融危机之前,开发企业和购房者处于观望状态。金融危机都是发生在几乎没有人认为房价和股价会下跌的时候。目前,开发企业资金链断裂、造成大量烂尾楼,房价暴跌,无人购房,按揭断供,不是拐点论和百日巨变论发布者的愿望,也无助于解决广大人口真正地解决居住问题。

  □陈则明(上海社科院房地产业研究中心学术部主任)

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